Правовой основой деятельности жилищно-строительных, жилищных и тому подобных кооперативов является статья 116 ГК РФ, согласно которой потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц, создаваемое:

а) на основе членства;

б) с целью удовлетворения материальных и иных (жилищных, бытовых и пр.) потребностей членов кооператива;

в) путем объединения участниками имущественных паевых взносов.

Таким образом, потребительские кооперативы относятся к категории юридических лиц, основывающихся на началах членства и предоставляющих их участникам обязательственные права в отношении этого лица (п. 2 ст. 48 ГК РФ).

Сказанное означает, что с передачей кооперативу имущества его члены полностью утрачивают свои вещные права на это имущество (в частности, право собственности), приобретая взамен права требования к кооперативу (обязательственные права).

При этом жилищные, жилищно-строительные и им подобные кооперативы составляют особое исключение, так как их участники помимо обязательственных прав после полного внесения паевых взносов приобретают также право собственности на предоставляемое кооперативом имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Таким образом, обязательственные и вещные права в отношении ЖСК имеют только его члены, образовавшие кооператив для удовлетворения своих жилищных потребностей путем объединения принадлежащего им имущества.

Вносимые членами кооператива суммы паенакоплений учитываются на лицевых счетах каждого участника ЖСК. До тех пор пока строительство дома не завершено, член ЖСК имеет право только на сумму своего паенакопления. Если дом уже построен, но пай до конца не выплачен, то предоставленная ЖСК квартира находится у пайщика в пользовании и он не вправе каким-либо образом распоряжаться ею как своей собственностью. Как только пай выплачивается полностью, квартира, а также находящиеся в доме общие помещения и инженерные коммуникации становятся частной собственностью пайщика (квартира - личной, а общие помещения и коммуникации - общей долевой). Право же на пай сохраняется на всех этапах членства в ЖСК.

Государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1979 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Согласно же пункту 4 статьи 218 ГК РФ право собственности на квартиру в ЖСК возникает у лица, которое является членом кооператива и полностью внесло свой паевой внос за предоставляемое кооперативом имущество. Поскольку физические лица, фактически финансировавшие строительство, не являются членами кооператива, то они не могут стать законными собственниками квартир ни формально, ни фактически.

Договор "долевого участия в строительстве с приобретением права собственности" в данном случае по своей сути представляет собой договор купли-продажи. Ведь исполнить его, то есть по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию передать квартиры в собственность граждан, организация - пайщик ЖСК может только путем их отчуждения из своей собственности. При этом она должна предварительно зарегистрировать это право в установленном законом порядке. Заметим, что гражданским законодательством допускается заключение договоров купли-продажи товара, который будет создан либо приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

После ввода дома в эксплуатацию и выплаты пайщиками паевых взносов ЖСК и ТСЖ практически становятся тождественными по всем признакам и характеристикам их деятельности:

1) ЖСК (ЖК) и ТСЖ преследуют одну и ту же цель - управление общим имуществом многоквартирного дома и обеспечение его эксплуатации;

2) совершенно одинаков характер их уставной деятельности (здесь и далее под "уставной" понимается основная некоммерческая деятельность, в целях которой созданы ЖСК, ТСЖ);

3) совершенно одинаковы источники финансирования уставной деятельности ЖСК, ТСЖ;

4) ЖСК (ЖК) и ТСЖ имеют одинаковую организационную структуру: добровольное, основанное на членстве объединение граждан и юридических лиц с совпадающими правами и обязанностями;

5) идентична структура управления этими организациями: высший орган - общее собрание, исполнительный орган - правление во главе с председателем, контрольный орган - ревизионная комиссия (ревизор);

6) самое главное: ЖСК (ЖК) с полностью выплаченными паевыми взносами и ТСЖ характеризуются одинаковыми отношениями собственности (п. 1 ст. 4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").